Wie Bauträger und Projektsteuerer „Pfusch am Bau“ vorbeugen
Zu spät, zu teuer oder voller Mängel – am Ende vieler Bauvorhaben hält sich die Freude der Projektentwickler und Bauträger in Grenzen. Probleme scheinen bei komplexen Projekten an der Tagesordnung zu sein, selbst wenn auf den Baustellen Profis am Werk sind. Woran liegt das und was können Auftraggeber und Planungsbüros dagegen unternehmen?
Pfusch am Bau kommt zwar vor, weshalb eine gute Bauüberwachung unerlässlich ist. Oft sind die Ursachen für Baumängel und explodierende Kosten jedoch andere. Neben unerwarteten Marktentwicklungen (Rohstoffknappheit etc.) führen vor allem strukturelle Probleme dazu, dass zu viele Änderungen notwendig sind oder sich widersprüchliche Planungen erst auf der Baustelle manifestieren. Gutes Management beginnt daher schon weit vor Baubeginn.
Frühzeitig Entscheidungen treffen
Eines der Grundprobleme vieler Großprojekte ist, dass die ausführenden Unternehmen schon mit ihrer Arbeit loslegen, bevor die Ausführungsplanung abgeschlossen ist. Die Binsenweisheit „Erst planen, dann bauen“ wird immer wieder ignoriert – mit den allseits bekannten Folgen. Das liegt zum einen an zu optimistischen Zeitplänen. Zum anderen konzentrieren sich viele Bauträger und Projektentwickler in der Anfangsphase eines Projekts eher auf dessen Vermarktung als auf eine solide Vorplanung. Sie starten mit dem Verkauf, noch bevor alle grundlegenden Rahmenbedingungen geklärt sind: Welchen Bedarf, welche Erwartungen soll das Gebäude erfüllen? Was ist statisch/technisch machbar? Wie sieht das Raumprogramm aus?
Dies kann übrigens auch zu Haftungsproblemen führen, wenn Bauträger in Marketingprospekten etwas versprechen, das nachher nicht so umgesetzt wird.
Wer am Anfang des Bauprojekts seine Hausaufgaben macht, hat als Bauherr viel gewonnen: Erst eine gute Bedarfsplanung und ggf. Machbarkeitsstudie erstellen, dann eine solide Vorplanung. Das ermöglicht eine seriöse Zeit- und Kostenplanung. Es bedeutet jedoch, dass Bauherren grundlegende Entscheidungen sehr früh treffen und nicht mehr revidieren dürfen, weil ansonsten die bisherige Planung hinfällig wird. Auch im weiteren Verlauf müssen Auftraggeber viele Entscheidungen zügig treffen. Und falls Änderungen notwendig erscheinen, sollten Bauträger und Projektentwickler immer erst die zeitlichen Auswirkungen klären (und schriftlich festhalten), bevor sie Änderungen anordnen.
Schadenersatz für Bauzeitverzögerungen?
Es muss stets klar sein, wer bis wann welche Leistungen schuldet. Dann können Bauherren ihre Auftragnehmer bei Bauzeitverzögerungen in die Pflicht nehmen und sie zur Erbringung der Leistung mahnen. Die Mahnung darf jedoch erst erfolgen, wenn der geschuldete Termin verstrichen ist. Außerdem sollten sie (bzw. der eingesetzte Bauleiter) den Baufortschritt dokumentieren: Wann ist welcher Stand erreicht, welche Auswirkungen hat die Verzögerung auf das gesamte Bauprojekt, welche Kapazitäten setzen die Baufirmen ein?
Wird ein vertraglich vereinbarter Fertigstellungstermin überschritten, kann der Bauherr bzw. Bauträger Schadenersatz fordern. Um die Forderung abzuwehren, muss das ausführende Unternehmen beweisen, dass es die Verzögerung nicht selbst verschuldet hat.
Übrigens führen auch Mängel gern zu gegenseitigen Schuldzuweisungen. Oft ruht dann die Baustelle, bis geklärt ist, wer für den entstandenen Schaden haftet. Bei Großprojekten empfiehlt sich daher eine einheitliche Absicherung aller Beteiligten über eine Baukombi-Versicherung, um teure Verzögerungen zu vermeiden.
Kostensteigerungen als Bauherr vermeiden
Kostensteigerungen sind ein weiteres heikles Thema für Bauträger und Projektentwickler. Auch hier werden entscheidende Weichen sehr früh gestellt, etwa bei der Vergabe der Planungsleistungen. Der Planer mit dem billigsten Angebot ist nicht unbedingt derjenige, mit dem sich das Bauvorhaben am kostengünstigsten realisieren lässt. Sind nämlich Planungsmängel oder unverhältnismäßig viele Nachträge die Folge, lässt das die tatsächlichen Kosten in die Höhe schießen. Um Angebote richtig bewerten zu können, brauchen gewerbliche Bauherren Mitarbeiter mit Branchen-Knowhow in ihren Vergabegremien. Sonst vergleichen sie leicht Äpfel mit Birnen.
In Zeiten des Fachkräftemangels ist fehlende Erfahrung leider auf allen Seiten ein gängiges Problem. Projektsteuerer bräuchten vielfach mehr bauspezifisches Knowhow; und Architekten mit Erfahrung in der Ausführungsplanung sind rar. Zugleich werden die Haustechnik und die regulatorischen Anforderungen an Bauprojekte immer komplexer. Erfahrene Spezialisten zu finden ist derzeit eine der größten Herausforderungen bei der Entwicklung und Planung von Immobilien.
Baumängel durch gute Koordination verhindern
Vor allem bei komplexen Bauvorhaben müssen unterschiedliche Fachplanungen und in der Ausführungsphase die vielen Gewerke fachmännisch koordiniert werden. Es reicht nicht, dass jeder Architekt und Fachplaner für sich selbst plant. Die verschiedenen Pläne müssen auch zusammengeführt und auf Kollisionen geprüft werden. (Hier kann zum Beispiel die Arbeit in BIM helfen und Mängel und Verzögerungen minimieren. Dies setzt jedoch voraus, dass auch der Auftraggeber „BIM kann“.)
Zu guter Letzt ist auf die auf die Regeln guten Projektmanagements zu verweisen, mit dem Bauträger ein Scheitern ihrer Bauvorhaben verhindern können: Konsequente Kostenverfolgung, Risikoanalyse und -management, klare Aufgabenteilung sowie transparente Kommunikation mit allen Beteiligten.