Die Arbeit eines Architekten und eines Ingenieurs ist in Deutschland durch die HOAI in neun Leistungsphasen aufgeteilt. Allerdings umfasst nicht jedes Projekt alle Leistungsphasen. In welchem Umfang der Architekt oder Ingenieur an dem Projekt beteiligt ist, sollte daher vertraglich genau festgelegt werden. Insbesondere die Leistungsphase 9 kann die Verjährungsfrist hinausschieben und Auswirkungen auf die Deckung der Berufshaftpflichtversicherung haben.
Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung
In dieser Phase wird die grundsätzliche Aufgabenstellung geklärt und weitere Rahmenbedingungen abgesteckt. Hierzu gehört auch festzulegen, welche Fachkräfte noch am Bau beteiligt werden und wie beispielsweise mit Gegebenheiten wie Bodenbeschaffung und Denkmalschutz umgegangen werden soll. Der Architekt berät umfassend über Möglichkeiten und stellt gegebenenfalls schon jetzt eine Bauvoranfrage.
Leistungsphase 2: Vorplanung
Es werden die Zielvorstellungen abgeglichen und aufgestellt, woraufhin dann ein Planungskonzept zum Erreichen dieser Ziele erstellt wird. Skizzen und Zeichnungen werden angefertigt, um das Projekt erstmals bildlich darzustellen. Spätestens jetzt sollten auch die Genehmigungsfähigkeit sowie die Kostenschätzung geklärt werden. Darüber hinaus werden gestalterische, wirtschaftliche und weitere Zusammenhänge erläutert.
Leistungsphase 3: Entwurfsplanung
Die erarbeiteten Punkte der vorherigen Phasen werden konkretisiert. Skizzen des Gesamtentwurfs sowie das Planungskonzept werden durchgearbeitet, darüber hinaus eine Kostenberechnung aufgestellt und mit der Kostenschätzung verglichen. Es erfolgt eine detaillierte Objektbeschreibung. Auch wird in dieser Phase mit den Behörden über die Genehmigungsfähigkeit verhandelt.
Leistungsphase 4: Genehmigungsplanung
In dieser Phase wird der Antrag zur Baugenehmigung erstellt, der auch Anträge auf Befreiung und Ausnahmen erhält und sich an den öffentlich-rechtlichen Vorschriften orientiert. Die Unterlagen werden ergänzt durch die Beschreibung der Leistung weiterer am Bauvorhaben beteiligter Fachleute. Alles zusammen wird dann der Baugenehmigungsbehörde überreicht.
Leistungsphase 5: Ausführungsplanung
Alle für das Bauvorhaben notwendigen Detailskizzen werden im Maßstab 1:50 bis 1:1 angefertigt, je nach Größe und Wichtigkeit. Auf diese Weise lassen sich planerische Probleme aufdecken und Detailpunkte veranschaulichen. Außerdem werden die Ergebnisse der Phasen 3 und 4 unter Berücksichtigung verschiedener Anforderungen durchgearbeitet. Es wird ab dieser Phase die Objektausführung weiter fortgeschrieben.
Leistungsphase 6: Vorbereitung der Vergabe
Es erfolgen Mengenberechnungen, die als Grundlage für Leistungsbeschreibungen dienen. Diese werden ebenfalls zusammen mit Leistungsverzeichnissen aufgestellt. Die Leistungsbereiche sind nach Gewerken wie beispielsweise Maurer- oder Dachdeckerarbeiten unterteilt und werden als Ausschreibung versendet. Schließlich werden die Leistungsbeschreibungen aufeinander abgestimmt und koordiniert.
Leistungsphase 7: Mitwirkung bei der Vergabe
Die Angebote der Firmen, die auf die Ausschreibung hin eingegangen sind, werden geprüft und anschließend die entsprechenden Firmen beauftragt. Es erfolgen ein Preisspiegel, der die Teilleistungen aller am Projekt Beteiligter berücksichtigt sowie ein erneuter Vergleich der Kosten mit der Kostenschätzung und -berechnung.
Leistungsphase 8: Objektüberwachung
In dieser Phase wird die Ausführung des Bauvorhabens überwacht hinsichtlich der Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den anerkannten Regeln der Technik, den Leistungsbeschreibungen und Vorschriften. Darüber hinaus werden die Arbeiten auf der Baustelle koordiniert und es werden die Leistungen der Gewerke überprüft. Die Rechnungen der externen Firmen fließen in die Kostenkalkulation mit ein.
Leistungsphase 9: Objektbetreuung und Dokumentation
Alle Leistungen, Zeichnungen und Kosten werden dem Bauherrn übergeben. Außerdem wird das Objekt begangen, um es auf eventuelle Mängel hin zu kontrollieren und diese zu beseitigen. Dies kann Auswirkungen auf die Verjährung der Mängelhaftung haben, denn die Verjährung beginnt mit der letzten Leistung dieser Phase und verschiebt sich so um mehrere Jahre nach hinten. Planer sollten rechtzeitig prüfen, ob dies von ihrer Berufshaftpflichtversicherung abgedeckt ist oder am besten mit dem Bauherrn für die Leistungsphase 9 einen eigenständigen Vertrag abschließen.
Die 9 Leistungsphasen – besondere Leistungen
Besondere Leistungen können während der Leistungsphasen 1 bis 9 erbracht werden und bezeichnen diejenigen Aufgaben, die nicht unter die aufgeführten Leistungsbilder fallen. Vielmehr ergänzen oder ersetzen sie diese. Besondere Leistungen sind nicht für jedes Bauprojekt erforderlich und daher auch nicht erschöpfend in der HOAI aufgeführt. In der Regel werden sie zwischen Auftraggeber und Architekten bzw. Ingenieur individuell verhandelt, was auch das Honorar betrifft. Um vergütet werden zu können, müssen diese Leistungen einen erheblichen Umfang betreffend Arbeits- und Zeitaufwand ausmachen. Beispiele für besondere Leistungen während der jeweiligen Leistungsphasen haben wir im Folgenden zusammengestellt.
Besondere Leistungen Phase 1: Grundlagenermittlung
Neben den Grundleistungen dieser Leistungsphase können in diesem frühen Stadium der Bauplanung auch eine Bestandsaufnahme sowie eine Standortanalyse durchgeführt werden. Darüber hinaus werden Umweltkriterien wie beispielsweise die Umweltverträglichkeit des Vorhabens geprüft. Eine weitere Aufgabe kann die Aufstellung eines Raum- bzw. Funktionsprogramms sein.
Besondere Leistungen Phase 2: Vorplanung
Während dieser Phase können besondere Anforderungen an das Bauvorhaben geprüft werden. Darüber hinaus kümmert sich der Architekt um Kosten- und Finanzierungspläne und wirkt entsprechend bei der Kreditbeschaffung mit. Zeitpläne und die Bauvoranfrage werden in dieser Phase ebenfalls übernommen. Planungen betreffend Nachhaltigkeit und Umweltschonung, wie die Reduzierung von Schadstoffemissionen, fließen darüber hinaus ein.
Besondere Leistungen Phase 3: Entwurfsplanung
Hier stehen Kosten und Wirtschaftlichkeit im Vordergrund. Der Auftragnehmer analysiert und untersucht die Kosten und optimiert diese daraufhin. Außerdem wird eine Berechnung der Wirtschaftlichkeit sowie von Bauelementen und Mengen vorgenommen. Soll das Vorhaben hinsichtlich der verwendeten Materialien optimiert werden, erfolgt dies ebenfalls während dieser Phase.
Besondere Leistungen Phase 4: Genehmigungsplanung
Der Architekt bzw. Ingenieur übernimmt die Einholung der nachbarlichen Zustimmung und erarbeitet Unterlagen für besondere Prüfverfahren. Darüber hinaus kümmert sich der Auftragnehmer um die Änderung der Genehmigungsunterlagen und unterstützt den Bauherren bei etwaigen Verfahren.
Besondere Leistungen Phase 5: Ausführungsplanung
In einem Raumbuch hält der Architekt detaillierte Objektbeschreibungen fest, erstellt Detailpläne und prüft die Pläne anderer am Projekt beteiligter Parteien.
Besondere Leistungen Phase 6: Vorbereitung der Vergabe
Die Leistungsbeschreibungen werden aufgestellt, darüber hinaus erfolgt eine Aufstellung alternativer Leistungsbeschreibungen sowie die Auflistung von Kostenübersichten.
Besondere Leistungen Phase 7: Mitwirkung bei der Vergabe
Die Angebote von Gewerken wie beispielsweise Maurern, die auf die Ausschreibung hin eingegangen sind, werden geprüft und ausgewertet. Außerdem erstellt und bewertet der Architekt bzw. Ingenieur die Preisspiegel nach besonderen Anforderungen.
Besondere Leistungen Phase 8: Objektüberwachung
Verschiedene Pläne betreffend Zahlungs-, Zeit- und Kostenpläne werden erstellt und fortgeschrieben. Als verantwortlicher Bauleiter übernimmt der Auftragnehmer ebenfalls diverse über die Grundleistungen hinausgehende Arbeiten.
Besondere Leistungen Phase 9: Objektbetreuung und Dokumentation
Verschiedene Pläne und Verzeichnisse werden vom Architekten bzw. Ingenieur während dieser Planungsphase erstellt. Das betrifft beispielsweise Bestandspläne sowie Inventarverzeichnisse. Außerdem wird das Objekt beobachtet, verwaltet, und es erfolgt eine Baubegehung nach der Übernahme. Ebenfalls in dieser Phase werden die Wartungs- und Pflegeleistungen überwacht.