Um eine Baugenehmigung zu erhalten, sind insbesondere die Arbeiten des Architekten während der Leistungsphase 4 relevant. Der Architekt bzw. Bauingenieur muss hier der Baugenehmigungsbehörde eine genehmigungsfähige Planung vorlegen, die alle vollständigen Unterlagen umfasst, vom Lageplan über die Baubeschreibung bis zu bautechnischen Nachweisen / Berechnungen. Dies schließt auch die Beiträge anderer am Bau beteiligter Personen mit ein. Die Verantwortlichkeit und das Risiko dafür, ob eine Baugenehmigung erteilt wird oder nicht, trägt demnach meist der Architekt.
Grundsätzlich kein Recht auf Honorarausgleich
In der Regel hat der Architekt keinen Honoraranspruch für die Leistungsphasen 3 bis 4, wenn die Baugenehmigung nicht erteilt wird. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Abstände oder Bebauungspläne nicht eingehalten werden. Im Zweifel einer Genehmigung muss der Architekt eine Bauvoranfrage durchführen. Unterlässt er dies und wird das Vorhaben nicht genehmigt, haftet er ebenfalls.
Auch ist es schwierig, in einem solchen Fall für die Leistungsphasen 1 bis 2 noch ein Teilhonorar zu erwirken, denn es wird davon ausgegangen, dass auch bereits diese ersten Vorplanungsphasen, auf denen die Entwurfs- und Genehmigungsplanung aufbaut, mangelhaft sind.
Baugenehmigung zurückgenommen
Ähnlich verhält es sich, wenn zwar die Baugenehmigung erteilt, beispielsweise aufgrund einer neuerlichen Überprüfung aber wieder zurückgenommen wurde. Der Architekt kann sich bei seinen Honorarforderungen dann nicht darauf berufen, dass die Behörde den Bau ursprünglich genehmigt hatte. Im schlimmsten Fall drohen ihm sogar horrende Schadensersatzforderungen, wenn ein genehmigter Neubau nachträglich wieder abgerissen werden muss. Auch Architekten, die nur LPH 1 bis 4 anbieten, benötigen daher eine gute Berufshaftpflichtversicherung.
Architekten oder Bauingenieure können zusätzlich zu den Grundleistungen besondere Leistungen anbieten, die das Risiko einer Nichterteilung der Baugenehmigung oder ein Zurücknehmen der Genehmigung etwas verringern. Beispielsweise kann er die nachbarliche Zustimmung erwirken oder Unterlagen für besondere Prüfverfahren zusammenstellen, sodass durch diese Faktoren das Bauvorhaben nicht gehemmt wird.
Die Ausnahme der Regel: Architekt haftet nicht immer
Der Architekt trägt aber nicht in jedem Fall die volle Verantwortung. Hat er den Auftraggeber beispielsweise umfassend über die Wahrscheinlichkeit einer möglichen Ablehnung des Bauvorhabens aufgeklärt und erteilt dieser dennoch den Auftrag, hat der Architekt einen Anspruch auf das Honorar. Auch dann, wenn tatsächlich die Baugenehmigung nicht erteilt werden sollte.
Aus diesem Grund sollten die Planungsziele immer genau und gemeinsam zwischen Architekt und Bauherr festgelegt und schriftlich fixiert werden. Auf diese Weise hat der Architekt eine Grundlage, auf die er sich im Bedarfsfall zur Durchsetzung seiner Honorarforderungen berufen kann. Dies kann beispielsweise durch eine entsprechende Klausel im Vertrag geschehen.
Wann ist das Honorar für die Genehmigungsplanung fällig?
Was viele nicht wissen: Architekten und Bauingenieure schulden dem Bauherrn genau genommen keine Baugenehmigung, sondern „nur“ eine genehmigungsfähige Planung, die den Vorschriften entspricht. Wenn sich die Erteilung stark verzögert – etwa durch personelle Engpässe in der zuständigen Baubehörde – ist dies nicht die Schuld des Planers. Gleiches gilt, wenn die Behörde die Baugenehmigung zu Unrecht verweigert. In beiden Fällen ist es Sache des Bauherrn, seinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung öffentlich-rechtlich durchsetzen. Verweigert der Bauherr die Zahlung des Honorars, muss der Architekt nachweisen, dass seine Planung genehmigungsfähig ist, etwa durch Hinzuziehen eines Sachverständigen.
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