Bauherren sind verpflichtet, fertiggestellte Leistungen abzunehmen. Dies gilt für Bauarbeiten ebenso wie für Planungs- und Überwachungsleistungen von Architekten und Ingenieuren. Warum ist die Abnahme so wichtig? Und was ist zu tun, wenn der Bauherr die Abnahme verweigert?
Folgen der Abnahme
Die Abnahme von Gewerken oder Architektenleistungen löst insbesondere folgende rechtliche Wirkungen aus:
- Das Honorar des Handwerkers/Bauunternehmers bzw. Architekten wird fällig (sofern eine prüffähige Rechnung vorliegt).
- Die Beweislast für das Vorliegen von Mängeln kehrt sich um: Sie geht vom Auftragnehmer auf den Bauherrn über.
- Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt zu laufen.
- Der Gefahrübergang tritt ein. Das bedeutet, dass der Bauherr die abgenommenen Leistungen auch dann bezahlen muss, wenn sie unvorhergesehen zerstört oder beschädigt werden.
Förmliche versus stillschweigende Abnahme
Es gibt unterschiedliche Formen von Abnahmen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich eine förmliche – also schriftlich bestätigte – Abnahme.
Der Handwerker oder Planer teilt dem Auftraggeber mit, dass seine Arbeiten abgeschlossen sind, und fordert ihn auf, sie abzunehmen. Bei Bauleistungen findet in der Regel eine gemeinsame Begehung statt, bei der erkennbare Mängel in einem Protokoll festgehalten werden. Werden nur unwesentliche Mängel entdeckt, gelten die Bauleistungen als vertragsgemäß erbracht und der Bauherr ist verpflichtet, sie abzunehmen – beispielsweise indem er ein entsprechendes Abnahmeprotokoll unterzeichnet.
Eine schriftliche Abnahmeerklärung ist auch bei Architektenleistungen sinnvoll. Hier werden formelle Abnahmen nach wie vor zu selten durchgeführt, was zu Streit insbesondere über die Gewährleistungsfristen führen kann. Zwar kann ein Auftraggeber Werkleistungen auch stillschweigend anerkennen (= konkludente Abnahme), z.B. indem er sie ohne Weiteres nutzt und bezahlt. Bei Architektenleistungen ist die Rechtslage jedoch unübersichtlich. Selbst wenn der Bauherr das Planungshonorar ohne Abzüge zahlt, werten die Gerichte dies nicht in jedem Fall als Abnahme.
Was tun, wenn der Auftraggeber nicht reagiert?
Für den Auftragnehmer bedeutet eine ausdrückliche Abnahme Sicherheit. Sein Honoraranspruch ist belegt, die Verjährungsfrist eindeutig und etliche Risiken gehen auf den Bauherrn über. Aus genau diesen Gründen versucht so mancher Bauherr, Abnahmen hinauszuzögern oder durch Nichtstun zu verweigern. In diesem Fall können die betroffenen Bauunternehmer, Handwerker, Architekten oder Bauingenieure eine fiktive Abnahme erreichen.
Hierfür muss zunächst einmal das vertraglich vereinbarte Werk fertiggestellt sein. Dann muss der Auftragnehmer den Bauherrn auffordern, die Leistungen abzunehmen. Dies ist zwar auch mündlich möglich, sollte aber aus Beweisgründen besser in Textform erfolgen. Wichtig ist, dass der Architekt bzw. Unternehmer dem Auftraggeber dabei eine angemessene Frist setzt (in der Regel zwölf Werktage).
Reagiert der Bauherr nicht innerhalb der Frist, gilt das Werk als abgenommen. Diese fiktive Abnahme kann der Bauherr verhindern, indem er mindestens einen Mangel rügt. (Achtung: Ist der Bauherr Verbraucher, kommt es nur dann zur fiktiven Abnahme, wenn er zuvor in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Mängelrüge verweigerten Abnahme hingewiesen wurde.)
Wenn der Bauherr die Abnahme verweigert
Der Bauherr kann die Abnahme verweigern, wenn ein wesentlicher Mangel vorliegt. In diesem Fall bleibt Auftragnehmern das Recht auf eine sogenannte Zustandsfeststellung, um spätere Veränderungen nachweisen zu können. Weigert sich der Bauherr, gemeinsam den Zustand festzustellen, kann der Architekt bzw. Handwerker dies auch einseitig tun und dem Bauherrn dann ein datiertes und unterschriebenes Protokoll übergeben.
Vor allem müssen Auftragnehmer jedoch die vorgeworfenen Mängel aufklären. Worin genau bestehen diese? Können sie die Mängel selbst beheben und beispielsweise eine fehlerhafte Ausführung oder eine nicht genehmigungsfähige Planung nachbessern? Ist keine Nacherfüllung mehr möglich, sollten Architekten und Ingenieure ihre Berufshaftpflichtversicherung informieren.
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