Werden die anfangs ermittelten Baukosten für ein Bauprojekt überschritten, suchen Bauherren die Verantwortung oft beim Architekten. Dieser ist für die Baukostenaufstellung und -berechnung zuständig. Der Auftraggeber verlässt sich in der Regel auf seine Angaben. Fällt Planern damit automatisch die Haftung für Baukostenüberschreitungen zu?
Für die Architektenhaftung kommt es zum einen darauf an, aus welchen Gründen die ursprünglich ermittelten Baukosten überschritten wurden. Ebenso wichtig ist, welche vertragliche Vereinbarung zwischen dem Bauherren und dem Architekten vorliegt: Wurde eine fixe Baukostenobergrenze vereinbart? Oder ist lediglich eine „normale“ Kostenermittlung geschuldet?
Architektenhaftung bei der Baukostenüberschreitung
Ob der Architekt haftet oder nicht, hängt vor allem davon ab, ob im Planungsvertrag verbindliche Baukostenobergrenzen festgelegt worden sind. Ist dies nicht der Fall, können Kostenvorstellungen nicht als vertraglich zugesichert angesehen werden. Dennoch ist er in jedem Fall verpflichtet, eine mangelfreie Kostenermittlung vorzunehmen. Er muss einen realistischen Baukostenplan aufstellen, während des Baufortschritts die Kostenentwicklung überwachen und den Bauherrn bei Abweichungen in Kenntnis setzen. Tut er dies nicht und überschreitet die tatsächliche Summe dadurch die in der Kostenberechnung veranschlagte, muss der Architekt unter Umständen haften.
Grob können drei verschiedene Vereinbarungen mit dem Bauherrn zur Kostenaufstellung getroffen werden, die unterschiedliche Folgen für die Architektenhaftung haben:
1. Normale Kostenermittlung
Ist keine feste Baukostenobergrenze vereinbart, schuldet der Architekt oder Bauingenieur lediglich eine mangelfreie Kostenermittlung. Diese setzt sich nach DIN 276 aus der Kostenschätzung, der Kostenberechnung und des Kostenanschlags zusammen. Nach der HOAI gilt die Kostenermittlung als geschuldeter Teilerfolg. Wird sie durch den Architekten nicht vorgenommen, gilt das als Mangel.
Werden die ursprünglich vom Architekten ermittelten Baukosten überschritten, haftet der Planer nur für nachweisbare, grobe Fehler bei der Kostenermittlung oder wenn die tatsächlichen Kosten erheblich von seinen Berechnungen abweichen (i. d. R. gilt ein Toleranzrahmen von 20-25%). Zudem haftet er in der Regel nicht für sogenannte Sowiesokosten.
2. Verbindliche Baukostenobergrenze
Anders sieht es aus, wenn der Planer mit dem Bauherrn eine verbindliche Baukostenobergrenze vertraglich vereinbart hat. Hier wird ein absolutes Kostenlimit festgelegt, das nicht überschritten werden darf und in dessen Rahmen gebaut werden muss, andernfalls gilt die Kostenplanung als mangelhaft. Eine Toleranz wird nicht eingeräumt (sofern nicht im Vertrag etwas anderes vereinbart wird).
Zeichnet sich ab, dass die Baukosten höher ausfallen, schuldet der Architekt oft eine kostenlose Umplanung. Auf Schadenersatz haftet er in dieser Konstellation meist nur, wenn er die Baukostenüberschreitung selbst verschuldet hat. Sind die Kosten aus anderen Gründen unerwartet gestiegen, beispielsweise durch die Insolvenz beteiligter Gewerke, Verzögerungen des Baubeginns durch den Bauherrn selbst oder später vorgenommene Umplanungen, schuldet er keinen Schadenersatz.
3. Bausummengarantie
Die Bausummengarantie birgt das größte Risiko für den Architekten. Eine Überschreitung der Kostengrenze muss gegenüber dem Bauherrn auf jeden Fall ausgeglichen werden, auch dann, wenn der Architekt keine Möglichkeit gehabt hätte, die überschüssigen Kosten zu verhindern. Fällt beispielsweise ein Gewerk aus und muss erst ein neues beauftragt werden, haftet der Architekt für die entstandenen Kosten. Seine Berufshaftpflichtversicherung deckt solche Fälle nicht ab, weswegen der Architekt eine solche Vereinbarung zur Baukostenüberschreitung keinesfalls eingehen sollte.
Weiterführende Beiträge:
- Haftung für steigende Baukosten und Verzögerungen
- Sowiesokosten – Häufige Missverständnisse bei Bau- und Planungsfehlern