Bei den Aufgaben des Bauleiters sind Missverständnisse vorprogrammiert: Wird ein Architekt oder Bauingenieur pauschal mit der Bauleitung beauftragt, verstehen er und sein Bauherr darunter oft unterschiedliche Aufgaben. Das liegt vor allem daran, dass der Begriff „Bauleiter“ nicht gesetzlich geschützt ist und es somit keine eindeutige Definition gibt. Daher ist in jedem Fall notwendig, dass Sie mit Ihrem Auftraggeber die gewünschten Leistungen ausführlich besprechen und im Vertrag detailliert festhalten. Vor allem sollten Sie sich bewusst machen, welche davon über die HOAI-Grundleistungen hinausgeht, welche sie also zusätzlich anbieten und abrechnen können.
Vier verschiedene Positionen wollen wir im Folgenden kurz vorstellen und ihre Aufgaben voneinander abgrenzen.
1. Bauaufsicht nach Landesbauordnung
Fast alle Landesbauordnungen schreiben vor, dass Bauherren bei nicht verfahrensfreien Baumaßnahmen einen verantwortlichen Bauleiter bestellen müssen. Dieser ist nicht dem Auftraggeber, sondern nur der Bauaufsichtsbehörde gegenüber verpflichtet, übernimmt also quasi die behördliche Aufsicht. Seine Pflichten sind je nach Landesbauordnung leicht unterschiedlich definiert. In der Landesbauordnung Baden-Württemberg heißt es beispielsweise:
„Der Bauleiter hat darüber zu wachen, dass die Bauausführung den öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den Entwürfen des Entwurfsverfassers entspricht. Er hat im Rahmen dieser Aufgabe auf den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle, insbesondere auf das gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der Unternehmer zu achten […] Verstöße, denen nicht abgeholfen wird, hat er unverzüglich der Baurechtsbehörde mitzuteilen.“
Damit der Bauleiter dieser Pflicht nachkommen kann, muss er über die „erforderlichen Fachkenntnisse“ verfügen. Vorsätzliche oder fahrlässige Pflichtverstöße werden als Ordnungswidrigkeiten gewertet und können mit einem Bußgeld geahndet werden. Bußgelder werden nicht von der Berufshaftpflichtversicherung übernommen.
2. Bauüberwachung gemäß HOAI
Architekten und Ingenieure verstehen unter der Bauleitung meist die Übernahme der Leistungsphase 8 HOAI. Im Vertrag sollten Sie hierfür im Hochbau besser die Begriffe Objektüberwachung oder Bauüberwachung verwenden, denn die HOAI kennt den Begriff des Bauleiters nicht. Bei Ingenieurbauwerken und Verkehrsanlagen werden die entsprechenden Überwachungsleistungen als Bauoberleitung bezeichnet.
Zu den Grundleistungen der Objektüberwachung gehören für Architekten unter anderem folgende Aufgaben:
- Überwachen der Ausführung gemäß der Baugenehmigung, des Bauvertrags und einschlägiger Vorschriften
- Aufstellen und Überwachen eines (einfachen) Terminplans
- Dokumentation des Bauablaufs (zum Beispiel Bautagebuch)
- Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen
- Rechnungsprüfung, Kostenkontrolle und -feststellung
- Organisation der Abnahme der Bauleistungen und Übergabe des Objekts
- Auflisten der Verjährungsfristen für Mängelansprüche sowie Überwachen der Mängelbeseitigung
Welche dieser Aufgaben der Planer übernehmen soll, ist im Vertrag festzuhalten. Kommt er seinen Pflichten nur mangelhaft nach, kann der Bauherr ihn im Falle eines späteren Schadens dafür gemeinsam mit dem Unternehmer haftbar machen, es gilt dann die gesamtschuldnerische Haftung. Der bauüberwachende Architekt trägt zudem eine sekundäre Verkehrssicherungspflicht: Fällt ihm auf, dass der Unternehmer die Baustelle nicht ausreichend abgesichert hat, muss er einschreiten.
Möchte Ihr Auftraggeber Sie mit Aufgaben betrauen, die über die Grundleistungen hinausgehen, können Sie diese separat anbieten und abrechnen. Zu den „Besonderen Leistungen“ der LPH 8 laut HOAI zählen:
- das Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben eines Zahlungsplanes
- das Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von differenzierten Zeit-, Kosten- oder Kapazitätsplänen
- die Tätigkeit als verantwortlicher Bauleiter (siehe oben), soweit diese Tätigkeit nach jeweiligem Landesrecht über die Grundleistungen der LPH 8 hinausgeht
Auftraggeber verstehen unter einer „Bauleitung“ oft auch sämtliche organisatorische Aufgaben rund um die Baustelle, von deren Einrichtung (z.B. Bauzaunerstellung und -kontrolle) bis zum Betrieb (z. B. Betriebsflächen für Zwischenlagerungen). Das gibt die HOAI jedoch nicht her. Stellen Sie dies gegenüber dem Bauherrn klar und treffen Sie entsprechende Regelungen, falls Sie diese Leistungen zusätzlich übernehmen wollen.
[Weiterführende Informationen: Praxistipps zur Objektüberwachung]
3. Arbeitsschutz laut Baustellenverordnung
Die Baustellenverordnung schreibt für Baustellen, auf denen Beschäftigte unterschiedlicher Arbeitgeber tätig sind, die Bestellung eines Sicherheits- und Gesundheits-Koordinators vor. Dieser ist für die Einhaltung der Arbeitsschutzregeln verantwortlich und muss bei besonders gefährlichen Arbeiten vor Einrichtung der Baustelle einen Sicherheits- und Gesundheitsplan erstellen.
Als bauüberwachender Architekt oder Bauingenieur tragen Sie bereits umfassende Verantwortung für die Sicherheit auf der Baustelle. Der Schritt zur ergänzenden Übernahme der Koordinationsleistungen ist nur gering, ebenso wie der zusätzliche Zeitaufwand. Es macht daher Sinn, sie zu einem angemessenen Honorar zusätzlich anzubieten. Zumal Sie – insbesondere, wenn der Bauherr keinen gesonderten Koordinator bestellt hat – Gefahr laufen, eine solche Tätigkeit auch ohne Auftrag faktisch zu erbringen (und damit im Schadensfall auch ohne Honorar haftbar gemacht werden können).
4. Bauleiter: Vertretung der Baufirma
Schließlich können auch ausführende Unternehmen einen Bauleiter beschäftigen. Dieser vertritt die Baufirma nach außen und ist für eine reibungslose Umsetzung des Bauvertrags bzw. die Einhaltung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) zuständig. Er organisiert unter anderem den Arbeits- und Bauablauf, führt das Baustellenpersonal und erstellt Nachträge und Rechnungen.
Diese (sicher nicht vollständige) Liste macht deutlich, dass sich im Baugewerbe viele „Bauleiter“ tummeln. Welche Leistungen Ihr Auftraggeber tatsächlich meint, wenn er Sie mit der Bauleitung beauftragen will, sollten Sie rechtzeitig klären. Nur so können Sie – dem Aufwand und den Haftungsrisiken entsprechend – ein angemessenes Honorar veranschlagen.