Steigende Baupreise, Nachbarschaftsklagen oder versteckte Baumängel: Dies sind nur drei Beispiele für Risiken, mit denen Bauträger und Projektentwickler im Alltag umgehen müssen. Gerade weil ihr Geschäftsmodell mit einer langen Kapitalbindung einhergeht, ist ein professionelles und strukturiertes Risikomanagement unabdingbar. Erfahrung allein reicht nicht aus, um alle Unsicherheiten vom Ankauf bis zur Vermarktung zu managen.
Bauträger errichten Immobilien auf eigenes Risiko. Bereits der Grundstückskauf ist eine Wette auf die Zukunft; und ob sie aufgeht zeigt sich erst, wenn Bau, Vermarktung und Haftungsfristen vorbei sind. Dabei ist es notwendig, die wesentlichen Risiken jedes individuellen Bauprojektes zunächst zu erkennen und zu bewerten, um sie anschließend steuern und überwachen zu können.
Operatives Risikomanagement
Das Preisrisiko ist Bauträgern besonders bewusst, weshalb sie hier in der Regel über gute Instrumente zur Bewertung verfügen. Durch intensive Vorab-Recherche in Datenbanken zu Kaufpreisen / Preisentwicklungen, durch Standortanalysen und die Beobachtung von Konkurrenzprojekten können sie die Erfolgsaussichten einer Immobilienentwicklung einschätzen und akzeptable Grundstückspreise berechnen.
Neben Preis- und Marktrisiken gibt es im Projektverlauf jedoch eine Vielzahl weiterer Unwägbarkeiten – eine Auswahl benennt die Checkliste unten. Bauträger und Projektentwickler sollten deren Relevanz für das konkrete Projekt bewerten und sie anschließend steuern, das heißt gezielt beeinflussen. Hierfür gibt es grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten:
1. Risiken vermeiden
Der beste Weg, Risiken vor dem Erwerb einer Liegenschaft auszuschließen, liegt in der gründlichen Recherche durch die Projektverantwortlichen. Doch ist es auch eine gesamtunternehmerische (Risikomanagement-)Entscheidung, welche Risiken man eingehen will oder nicht: Projektentwickler können besonders volatile Märkte meiden, und viele Bauträger kaufen Grundstücke nur, wenn ein Bebauungsplan oder eine positive Bauvoranfrage vorliegt. Risiken zu vermeiden bedeutet in diesen Fällen jedoch auch, mögliche Chancen zu verpassen.
2. Ihre Eintrittswahrscheinlichkeit verringern
Viele Projektrisiken lassen sich auch mit einem professionellen Risikomanagement nicht vollständig ausschließen, jedoch können Bauträger sie mit einem gewissen Aufwand weniger wahrscheinlich machen. Dazu zählt beispielsweise das Einschalten von (ggf. externen) Fachleuten: Rechtsanwälte für die Vertragsgestaltung, Makler für die Bedarfsanalyse, Sachverständige für Baugrundgutachten, Brand- oder Schallschutz etc.
3. Ihre Auswirkungen begrenzen
Mit dem Unvorhergesehenen muss man als Projektentwickler immer rechnen. Mal geht ein Subunternehmer pleite und sorgt so für Verzögerungen, mal fordert die Baubehörde Nachbesserungen. Viele Projektrisiken lassen sich durch Puffer in der Zeit- und Budgetplanung begrenzen. Auch auf Unternehmensebene lassen sich die Auswirkungen bestimmter Risiken reduzieren, etwa durch die Gründung von Tochtergesellschaften.
4. Risiken auf Vertragspartner verlagern
Eine weitere Strategie, Risiken für das eigene Unternehmen zu reduzieren, liegt darin, sie auf andere zu übertragen. Gegenüber dem Käufer ist dies (insbesondere bei Verbrauchern) nur sehr eingeschränkt möglich. Mehr Spielraum bleibt bei der Vergabe: So können Bauträger oder Projektentwickler beispielsweise einen Generalunternehmer mit sämtlichen Bauleistungen beauftragen. Dieser übernimmt damit u.a. das Risiko möglicher Subunternehmer-Ausfälle. Auch durch den Abschluss einer Bauträgerhaftpflichtversicherung oder einer Baukombi-Police für alle Projektbeteiligten lassen sich teils existenzbedrohende Risiken verlagern.
5. Unsicherheiten bewusst hinnehmen
Zum strategischen Risikomanagement gehört allerdings auch, Restrisiken zu akzeptieren oder bestimmte Unsicherheiten bewusst hinzunehmen. Diese sollten Bauträger beim angestrebten Gewinn einpreisen und wenn möglich im Unternehmen Reserven für den Fall der Fälle bereitstellen.
Checkliste: Wichtige Risiken und wie Bauträger sie steuern können
Für erfahrene Projektentwickler bzw. Bauträger bietet es sich an, einen eigenen Risikokatalog zu entwickeln. Dieser stellt gerade bei wiederkehrenden Investments eine gute Grundlage dar, auch wenn er für jedes neue Objekt bzw. jede veränderte Marktlage angepasst werden muss.
Als Anregung folgt in dieser Checkliste eine Auswahl gängiger Risiken bei freifinanzierten Neubau-Projekten – sowie einige Beispiele, mit welchen Maßnahmen Projektentwickler sie steuern können:
- Boden-/Grundstücksrisiken – Bebauungsplan prüfen; Grundbuch und Altlastenkataster einsehen, Baugrundgutachten erstellen etc.
- Standortrisiken – Recherche, Überprüfung vor Ort
- Wettbewerbs- und Marktrisiko – Marktberichte konsultieren bzw. erstellen
- Bedarfsrisiken – Interessenten frühzeitig ins Projekt einbinden; flexibles Nutzungskonzept erleichtert Drittverwendung
- Finanzierungsrisiko – z.B. Finanzierungsanfrage bei Bank stellen
- Rechtliche Risiken – Vertragserstellung/-prüfung und Beratung durch spezialisierten Anwalt
- Genehmigungsrisiko – frühzeitige Kommunikation mit zuständiger Behörde, Anträge rechtzeitig stellen
- Einspruchsrisiko – als Bauträger / Projektentwickler das Bauvorhaben bei Anrainern vorstellen, Ansprüche rechtlich untermauern
- Ausschreibungs-/Vergaberisiko – Entscheidung über Einzelvergabe, GU- oder TU-Auftrag; detaillierte Leistungsbeschreibungen; mehrere Angebote einholen
- Subunternehmer-Risiken – erfahrene Partner auswählen (Referenzen), Bonität vorab prüfen, Sicherheiten und Versicherungsnachweise einfordern
- Baugrubenrisiko – Statiker heranziehen
- Baustellenrisiken – Einhaltung der Sicherheitsbestimmungen einfordern; Feuerrohbau- und Bauleistungsversicherung abschließen
- Terminliche Risiken – realistischen Zeitplan aufstellen, Puffer bei Planungs- und Bauzeit einkalkulieren; Vertragsstrafen vereinbaren; Lieferungen und Leistungen der beauftragten Unternehmen regelmäßig überprüfen
- Kaufmännische Risiken – Kostenplanung regelmäßig kontrollieren und anpassen, Liquiditätsengpässen entgegenwirken etc.
- Qualitätsrisiken – erfahrenen Bauleiter einsetzen, (Teil-)Abnahmen durch Sachverständige, konsequente Mängelnachverfolgung