„Wie erkläre ich es meinem Kunden bzw. Bauherrn“? Diese Frage stellt sich Architekten und Ingenieure im Tagesgeschäft oft. Aber nirgendwo öfter als beim Honorar für das Planen und Bauen im Bestand. Viele Planer verzichten lieber auf das – nicht zu unterschätzende – Honorar, als sich die Mühe zu machen, dem Bauherrn möglichst verständlich zu erklären, warum sie für Planungs- und Überwachungsleistungen bei Umbaumaßnahmen einen Zusatzhonoraranspruch haben und wie er sich berechnet. Deshalb – versuchen wir es einmal:
Argumente für das Bauen im Bestand
Wenn Architekten Bausubstanz fachlich und/oder gestalterisch mitverarbeiten, kommen – erstens – oft tolle Ergebnisse heraus, sparen sie – zweitens – ihrem Auftraggeber gegenüber Abriss und Neubau Kosten und – drittens – tun Planer und Auftraggeber auch etwas für den Umweltschutz und die Nachhaltigkeit.
Das Umbau-Honorar – Honorarparameter für Architekten und Bauingenieur
Um diese Ergebnisse zu erreichen, müssen Sie als Architekt oder Bauingenieur natürlich Ihren Beitrag leisten. Sie haben gegenüber einem Neubau zusätzlichen Aufwand und höhere Haftungsrisiken.
Wer mit dem Auftraggeber ein Honorar auf Basis der HOAI vereinbart, hat nun ein Problem: Der Verordnungsgeber hat in erster Linie eine „Neubau-HOAI“ gemacht. Das Leistungsbild, die Honorartafeln und weitere Honorarbemessungskriterien sind kalkulatorisch und regelungstechnisch im Wesentlichen auf Neubauten bezogen. Für den Umbau bzw. das Bauen im Bestand gibt es keine eigenen Leistungsbilder oder Honorartafeln.
Stattdessen hat der Verordnungsgeber in die HOAI einfach drei unterschiedliche Honorarbemessungsregelungen für das Bauen im Bestand „hineingepresst“. Das sind der Umbauzuschlag, die anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter Bausubstanz und die Besonderen Leistungen:
1. Der Umbauzuschlag
Den Umbauzuschlag hat der Verordnungsgeber als allgemeine pauschale Zulage zum „Neubauhonorar“ geregelt. Der Umbauzuschlag hängt nicht davon ab, welche Leistungen bei dem konkreten Objekt anfallen. Stattdessen bildet er den „erhöhten Schwierigkeitsgrad der Leistung“ bei Umbauten und Modernisierungen ab. Daher ist der Umbauzuschlag auch in der HOAI nicht umfassend geregelt. Er ist in allen Leistungsbildern ein bisschen anders geregelt – und in Teilen verhandelbar.
2. Die mitverarbeitete Bausubstanz
Anders verhält es sich mit den umbaubedingt anfallenden anrechenbaren Kosten aus mitverarbeiteter (vorhandener) Bausubstanz. Diese Regelung in § 4 Abs. 3 HOAI gilt für Bausubstanz, die Planer technisch oder gestalterisch mitverarbeiten. Sie soll sicherstellen, dass Architekten und Ingenieure beim Bauen im Bestand nicht schlechter gestellt werden als beim Neubau. Denn: Der Bauherr spart durch den Erhalt der Bausubstanz meist (honorarrelevante) Baukosten – der Aufwand des Planers reduziert sich jedoch nicht.
Der Architekt entscheidet im Zuge der Planungsvertiefung fachtechnisch selbst, welche Bausubstanz mitverarbeitet wird. Das Kriterium „fachliche Mitverarbeitung“ kann sich auf technische oder gestalterische Maßnahmen beziehen, die bloße zeichnerische Darstellung erfüllt die Anforderungen an die Anrechenbarkeit nicht (OLG Brandenburg, Urteil vom 10.10.2019, Az. 12 U 21/13).
Im Anschluss daran ermittelt der Planer den Wert der mitverarbeiteten Bausubstanz und bezieht diesen ‒ gegliedert nach Kostengruppen ‒ in die Ermittlung der „investiven“ anrechenbaren Kosten ein. Da spätestens seit 2021 die HOAI kein zwingendes Preisrecht mehr darstellt, können sich Planer auch bei der mitverarbeiteten Bausubstanz nicht mehr auf Mindestsätze berufen. Ihnen ist daher anzuraten – ähnlich wie beim Umbauzuschlag – hierfür bereits bei Vertragsschluss eine Preisvereinbarung zu treffen.
3. Besondere Leistungen im Umbau
Besondere Leistungen können nur solche Leistungen sein, die nicht bereits Grundleistungen sind. Ergo gilt das „Prädikat“ Besondere Leistungen bei Umbau-Projekten z. B. für Bestandsaufnahmen, Schadstofferkundungen, das Erstellen von Bestandszeichnungen oder für Bauschadensermittlungen. Zu diesen Besonderen Leistungen ist in der HOAI nichts geregelt. Ihr Honorar lässt sich somit auch dann frei vereinbaren, wenn Auftraggeber und Planer ansonsten die HOAI als Honorargrundlage vereinbart haben.
So ermitteln Architekten das Honorar mit vertretbarem Aufwand
Hartnäckig hält sich das Gerücht, dass die Ermittlung der anrechenbaren Kosten im Umbau so viel Aufwand macht, dass sich die Ermittlung gar nicht lohnt. Das stimmt aber nicht. Der Aufwand wird überschätzt. Wer das ein paar Mal gemacht hat, bekommt Routine. Außerdem sind die Honorarunterschiede erheblich. Und zwar so erheblich, dass sich der Ermittlungsaufwand selbst dann rechnet, wenn ein Planer noch wenig Routine hat.
Bei den Besonderen Leistungen müssen Architekten und Bauingenieure beachten, dass sich ihre Vergütung nicht nach HOAI, sondern nach BGB richtet. Laut BGB ist eine Vergütung zu zahlen, wenn üblicherweise zu erwarten ist, dass Leistungen nur erbracht werden, wenn sie auch vergütet werden. Das ist bei Besonderen Leistungen eindeutig der Fall.
Achten Sie darauf, dass Sie für Besondere Leistungen im Bestand wenigstens eine klare Leistungsvereinbarung „hinbekommen“. Es ist nicht so schlimm, wenn es parallel nicht mit einer Vergütungsvereinbarung klappt. Ohne konkrete Vergütungsvereinbarung gilt nämlich die Regelung in § 632 BGB ‒ Sie haben Anspruch auf die übliche Vergütung. Und die bemisst sich bei Besonderen Leistungen im Bestand in der Regel nach dem Zeithonorar. Können Sie eine Leistungsvereinbarung nachweisen, können Sie auch das Honorar im Stundensatz durchsetzen.
Fazit
Beim Bauen im Bestand gilt noch mehr als im Neubau: Versetzen Sie sich als Architekt oder Bauingenieur in die Lage Ihres Bauherrn. Erklären Sie ihm, warum er davon profitiert, wenn Sie Bausubstanz fachlich und/oder gestalterisch mitverarbeiten und welche Folgen das für die Investitionskosten und Ihr Honorar hat. Je transparenter Sie das tun, auf umso mehr Verständnis werden Sie stoßen.
Verwandte Themen:
- Haftungsrisiken bei Sanierungen
- Was tun, wenn der Bauherr nicht zahlt?
- Architektenhonorar: Nachträge konsequent abrechnen