Gerade in den Städten bergen Baulücken ein erhebliches Potenzial. Wer als Projektentwickler oder Bauträger nicht auf der „grünen Wiese“ bauen möchte, kann vielerorts nur noch auf Nachverdichtung setzen – durch Aufstockungen, Abriss und Neubau oder eben Lückenbebauung. Auch Bundesbauministerin Klara Geywitz drängt Gemeinden und Investoren: „Um Versiegelung und Flächenfraß zu vermeiden, ist die Innenentwicklung und das kluge Nutzen von Brachflächen und Baulücken wichtig.“
Bauherren bietet die Nachverdichtung einige handfeste Vorteile: Es fallen keine Erschließungskosten an. Baulücken befinden sich oft in gefragten Stadtvierteln mit einer guten sozialen Infrastruktur. Und nicht zuletzt fördern etliche Gemeinden die Innenentwicklung, um eine Versiegelung neuer Flächen zu vermeiden.
Doch wie lassen sich Baulücken systematisch finden und bewerten? Welche Herausforderungen bringt die Lückenbebauung mit sich und wie kann sie gelingen?
Warum es noch so viele Baulücken gibt
Gerade wenn sich freie Grundstücke in guter Lage befinden, stellt sich die Frage, warum sie nicht längst schon bebaut sind. Viele Eigentümer bewahren Grundstücke auf, um sie später selbst zu nutzen oder an ihre Kinder weiterzugeben – oder weil sie auf steigende Grundstückspreise spekulieren. Doch es gibt auch Konstellationen, in denen Bauherren oder Bauträger solche Restgrundstücke zu günstigen Konditionen erwerben können:
- Das Grundstück befindet sich im Besitz der Kommune/Gemeinde und wurde ihr noch nicht abgekauft.
- Die Eigentümer können die Baulücke wegen Erbstreitigkeiten oder mangels Eigenkapital nicht selbst bebauen.
- Ein schwieriger Grundstückszuschnitt oder Einschränkungen durch das Baurecht haben die bisherigen Eigentümer von einer Bebauung abgehalten.
Was eine Baulücke kennzeichnet
Eine Baulücke ist (rechtlich gesehen) ein unbebautes Grundstück, das eine vorherrschende Bebauung unterbricht. Ihre Größe ist nicht klar definiert. Als Richtschnur gelten 2 bis 3 Bauplätze, bei aufgelockerter Bauweise kann auch eine Freifläche von 90 Metern Ausdehnung noch als Baulücke gelten. Neben der Größe ist vor allem die Einheitlichkeit der umgebenden Bebauung von Bedeutung.
In Innenstädten werden Baulücken häufig als Parkplätze oder Abstellflächen genutzt und sind aufgrund der oft geringen Größe nicht leicht als potenzieller Baugrund zu erkennen. Anderswo bietet sich eine Bebauung in zweiter Reihe an, wo Hinterhöfe oder großzügige Gartengrundstücke Platz für zusätzliche Neubauten bieten. Die erste Herausforderung liegt darin, Restgrundstücke zu identifizieren, die sich für eine Projektentwicklung eignen.
Wie Bauträger geeignete Grundstücke finden
Der klassische Weg führt über die zuständigen Stadtplanungs-, Liegenschafts- oder Bauämter, bei denen Bauwillige nach Grundstücken fragen können. Viele Städte und Gemeinde führen inzwischen Baulückenkataster (auch Baulandkataster oder Baulückenatlas genannt), die sich online durchsuchen lassen. Sie führen neben der Lage der Grundstücke in der Regel auch die zentralen Daten wie Größe, Baurecht etc. auf. Angaben zu Grundstückseigentümern oder Nutzern dürfen dort aus Datenschutzgründen allerdings nicht veröffentlicht werden.
Auch über Immobilien- und Grundstücksportale oder Makler lassen sich mitunter Baulücken-Grundstücke finden und erwerben. Hat man bereits ein konkretes Gebiet im Auge, sollte man auch selbst Recherche vor Ort oder per Google Maps und Streetview betreiben.
Wer in größerem Stil sucht, kann alternativ auf Software-Lösungen setzen. KI-basierte Software wie Syte oder Modoplus versprechen Projektentwicklern und Bauträgern, bei der Analyse potenzieller Grundstücke zu helfen. Sie ermitteln und bewerten automatisiert wichtige Parameter wie Größe, aktuelle Nutzung, baulicher Kontext, geltendes Planungsrecht oder maximal mögliche Baumasse.
Herausforderungen der Lückenbebauung
Passen die wichtigsten Parameter und ist der Kauf unter Dach und Fach, stehen die nächste Herausforderungen an. Etwa die Grundrissplanung: Will man in einer Baulücke nicht nur das Maximum an Wohnfläche schaffen, sondern auch eine hohe Funktionalität, Lebensqualität und ansprechende Gestaltung, ist Kreativität gefragt.
Eine weitere Hürde stellt das Baurecht dar. Ist kein Bebauungsplan vorhanden, ist §34 des Baugesetzbuches maßgeblich. Laut diesem ist ein Bauvorhaben dann zulässig, „wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist […]; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.“ Die Vorgabe, der Neubau müsse sich in die umgebende Bebauung einfügen, ist natürlich reichlich vage und lässt viel Spielraum für Interpretationen. Im Zweifel ist eine Bauvoranfrage anzuraten sowie ein frühzeitiges Gespräch mit den betroffenen Nachbarn.
Gerade bei Baulücken und ähnlichen Nachverdichtungsprojekten spielen nachbarrechtliche Interessen eine wesentliche Rolle. Um Bauverzögerungen zu vermeiden, sollten Bauherren die jeweils geltenden Nachbarrechtsgesetze beachten. Das gilt nicht nur für die Planung, bei der Abstandsregeln usw. einzuhalten sind. Wichtig ist ebenso, die betroffenen Nachbarn fristgerecht und umfassend über das geplante Vorhaben zu informieren. Auch wenn beispielsweise das Nachbargrundstück genutzt werden soll, indem der Baukran das Grundstück überschwenkt, ist dies rechtzeitig anzuzeigen und eine Nutzungsentschädigung zu zahlen.
Schadenrisiko bei angrenzenden Gebäuden
Zu den größten Sorgen der Anrainer zählt – nicht ohne Grund – eine mögliche Beschädigung der Bestandsgebäude. Altbauten fehlt oft die nötige Fundamenttiefe, so dass sich nebenan nicht ohne Weiteres Keller und Tiefgaragen schaffen lassen. Insbesondere wenn an eine angrenzende Häuserwand angebaut werden soll, ist daher oft eine Unterfangung des Nachbargebäudes notwendig.
Besteht ein Schadenrisiko für bestehende Gebäude, ist ein Sachverständiger hinzuziehen. Zum einen muss der Bauträger nachweisen, dass der Nachbar durch den Neubau nicht oder nur gering beeinträchtigt wird. Zum anderen ist der Vorher-Zustand zu dokumentieren. Setzungsrisse treten trotz aller technischer Expertise bei Baulückenbebauungen häufig auf. Die Schadenersatzpflicht tritt verschuldensunabhängig ein und sollte bereits bei der Projektkalkulation berücksichtigt werden.
Bei komplexen Vorhaben sollten Bauträger und Projektentwickler rechtlichen Beistand hinzuziehen und in jedem Fall auf angemessenen Versicherungsschutz für das Baulückenprojekt achten (Bauherren- bzw. Bauträgerhaftpflichtversicherung).
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