Gegenüber privaten Käufern haften Bauträger in der Regel auf Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), während sie mit Subunternehmern meist vertraglich die Geltung der VOB vereinbaren. Dabei gilt es, die Verträge insbesondere hinsichtlich der Haftung und Verjährungsfristen aufeinander abzustimmen und die wesentlichen Mängelrechte zu kennen.
Ein Mangel liegt vor, wenn das Bauwerk nicht die vertraglich vereinbarte Beschaffenheit aufweist, nicht für die geplante Verwendung geeignet ist oder nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Was geschuldet ist und was nicht, hängt dabei nicht nur von der Baubeschreibung ab, sondern auch von Darstellungen in Prospekten und anderen Werbemedien. Denn Bauträger haften auch, wenn sie ihre Informationspflichten verletzen.
Mängelrechte gegen den Bauträger bzw. Subunternehmer
Auftraggeber haben bei Bauverträgen grundsätzlich folgende Mängelrechte:
1. Nacherfüllung
Stellt der Käufer nach erfolgter Abnahme Mängel fest, muss er in der Regel zunächst den Bauträger auffordern, diese zu beseitigen. Damit der Bauträger diese Forderung an das verantwortliche Bauunternehmen weitergeben kann, muss er zuvor alle Leistungen, beteiligten Firmen und Zuständigkeiten dokumentiert haben. Je besser sich Bauabläufe nachverfolgen lassen, desto einfacher können Bauträger Nacherfüllungsansprüche durchsetzen.
Erfolgt die Nacherfüllung nicht innerhalb einer angemessenen Frist, kann der Auftraggeber weitere Mängelrechte wahrnehmen.
2. Selbstvornahme
Ist die Frist zur Nacherfüllung erfolglos verstrichen, kann der Auftraggeber beispielsweise die Mängel auf eigene Kosten beseitigen lassen. Diese Kosten kann er vom Auftragnehmer zurückfordern oder sie mit dessen (Rest-)Vergütungsanspruch aufrechnen. Er kann auch einen Kostenvorschussanspruch fordern, der sich an den voraussichtlichen Kosten der Mängelbeseitigung orientiert.
3. Minderung
Ist dem Bauunternehmen eine Mangelbeseitigung unmöglich oder erfordert sie einen unverhältnismäßigen Aufwand, kann er eine Nacherfüllung verweigern und stattdessen dem Bauträger eine Minderung der Vergütung vorschlagen. Nur in Ausnahmefällen kann auch der Auftraggeber eine Minderung beanspruchen, nämlich wenn eine Nacherfüllung für ihn unzumutbar ist (etwa nach einem groben Fehlverhalten des Auftragnehmers).
4. Rücktritt
Gemäß BGB kann der Käufer unter bestimmten Voraussetzungen wegen eines erheblichen Mangels vom Vertrag zurücktreten, u.a. bei einer Überschreitung eines vereinbarten Fertigstellungstermins. Der Verzug muss jedoch vom Bauträger verschuldet sein. Bei einem Rücktritt wird das gesamte Vertragsverhältnis rückabgewickelt, inklusive sämtlicher Zahlungen und Eigentumsübertragungen. In der Praxis kommt dies eher selten vor, da vor allem bei einer drohenden Insolvenz des Bauträgers ein Rücktritt sehr riskant für den Käufer ist.
In der VOB/B ist ein Rücktritt vom Vertrag nicht möglich. Will ein Bauträger den Vertrag mit einem Handwerker beenden, kann er dies je nach Situation per Kündigung oder Schadenersatzforderung tun.
5. Schadenersatz
Ist bei schuldhaft verursachten Mängeln die Frist zur Nacherfüllung erfolglos verstrichen, können Auftraggeber alternativ Schadenersatz fordern. Dieser wird auch bei Mangelfolgeschäden fällig, wenn beispielsweise ein mangelhaftes Gewerk zu Schäden an anderen Gewerken führt – also bei Schäden, die der Verursacher selbst nicht durch eine Nacherfüllung beseitigen kann.
Käufer fordern vom Bauträger vor allem dann Schadenersatz, wenn der zugesagte Fertigstellungstermin nicht eingehalten wurde. Für eine Haftung des Bauträgers muss zumindest ein fahrlässiges Fehlverhalten vorliegen. Auch das Verschulden von Subunternehmern muss sich der Bauträger zurechnen lassen. Zu erstatten sind u.a. zusätzliche Zinsaufwendungen, Miet- oder Anwaltskosten, die durch den Verzug entstanden sind.
Darüber hinaus können an Bauvorhaben Beteiligte für fahrlässige Beschädigungen oder Personenschäden haftbar gemacht werden. Die zum Teil existenzbedrohenden Schadenersatzforderungen lassen sich über branchenspezifische Haftpflichtversicherungen abdecken.
Verjährungsfristen der Bauträgerhaftung
Bei BGB-Werkverträgen beträgt die Gewährleistungsfrist und somit die Bauträgerhaftung für Mängel am Bauwerk 5 Jahre. Sind die VOB/B in den Vertrag einbezogen, also meist beim Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Unternehmen, beträgt die Verjährungsfrist grundsätzlich 4 Jahre. Allerdings können die Parteien auch abweichende Zeiträume vereinbaren. Hier bietet sich eine Verlängerung der Haftungszeit aus Sicht der Bauträger an, um Deckungslücken so weit wie möglich zu vermeiden.
Die Verjährung beginnt grundsätzlich mit der Abnahme der Bauleistungen bzw. des Bauwerks.
Abnahme entscheidend für die Haftung
Für die Abnahme muss der Auftragnehmer nachweisen, dass seine Leistungen mangelfrei sind. Dies gilt sowohl für die Subunternehmer gegenüber dem Bauträger als auch für den Bauträger gegenüber den Käufern. Erst mit der Abnahme geht die Beweislast (für das Vorliegen von Mängeln) auf den Auftraggeber über und ebenso das Risiko durch unvorhergesehene Beschädigungen, etwa durch extremen Sturm oder Vandalismus. (Für solche Schäden sollten Bauträger in jedem Fall eine Bauleistungsversicherung abschließen, deren Kosten sie auf die beteiligten Bauunternehmer umlegen können.)
Ein großes Streitthema ist nach wie vor die Abnahme von Gemeinschaftseigentum. Hier kommt es oft zu unwirksamen Abnahmen, beispielsweise wenn diese durch einen Sachverständigen oder den WEG-Beirat erfolgt, ohne ausdrücklich vereinbarte Widerrufbarkeit. Fehlt eine wirksame Abnahme, beginnt die Verjährungsfrist nicht zu laufen, so dass der Bauträger unter Umständen noch weit mehr als fünf Jahre das Haftungsrisiko trägt.