Ähnlich wie die Baupreise kennen auch die Kosten für Gebäudeschäden seit einigen Jahren offensichtlich nur einen Weg: steil nach oben. Wer nun als Vermieter allerdings sagt: „Kein Problem, wir sind versichert“, sollte einmal einen kritischen Blick in den Vertrag seiner Gebäudeversicherung werfen. Reicht die Versicherungssumme noch aus? Und vor allem: Sind die derzeit häufigsten Schadensarten überhaupt abgedeckt?
Altverträge bei Wohngebäudeversicherung oft unzureichend
„Ältere Tarife decken hauptsächlich die klassischen Risiken Feuer, Leitungswasser, Sturm ab. Das reicht aber heutzutage längst nicht mehr“, warnt Ekaterina Kohnovich, Versicherungskauffrau beim Fachmakler bpa bau-plan-asekurado. Zu den gängigen Schäden zählen nämlich auch insbesondere:
- Elementarschäden, etwa durch Starkregen oder Überschwemmung (Wassereinbruch in Keller oder Tiefgarage)
- Glasbruch
- Schäden am Objekt durch Einbruch oder Vandalismus (wenn der Mieter nicht ausreichend versichert ist)
- Schäden durch unvorhersehbare und daher nicht explizit im Vertrag genannte Gefahren (z.B. ausgelaufene Lacke, undichtes Dach ohne Sturmeinwirkung und vieles mehr)
Die wirtschaftlichen Folgen von Immobilienschäden sind oft immens: Neben den Kosten für Reparatur oder Wiederaufbau fallen Aufräum- oder Abbrucharbeiten an, droht ein Mietausfall usw. Immobilienbesitzer und Vermieter sollten daher den Umfang ihrer aktuellen Gebäudeversicherung prüfen und ihr gegebenenfalls ein Update verpassen. Bei modernen Tarifen lässt sich der Basisschutz um verschiedene Bausteine erweitern, Elementarschäden und Glasbruch sind hier unbedingt zu empfehlen. Heutzutage ist sogar eine „All-Risk“-Absicherung möglich, die sämtliche unvorhergesehenen Sachschäden an Gebäuden abdeckt, auch wenn sie nicht explizit im Vertrag genannt sind.
Versicherungssumme zeitgemäß?
Ein weiteres Problem bei langlaufenden Verträgen: Oft sind die Versicherungssummen nicht mehr ausreichend und die Immobilien sind in Folge unterversichert. Entspricht die Versicherungssumme nicht dem aktuellen Gebäudewert, kann der Versicherer seine Leistungen kürzen – auch bei Teilschäden. Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus wurde vor zehn Jahren saniert und um Vorstellbalkone erweitert. Der versicherte Wert wurde nicht angepasst und liegt nur noch bei 75% des tatsächlichen Werts. Bei einem Brandschaden in Höhe von 120.000 Euro erstattet der Versicherer dem Vermieter daher lediglich 90.000 Euro.
Wie lässt sich solchen Fällen vorbeugen? „Hierfür gibt es je nach Vertragsgestaltung unterschiedliche Lösungen“, erklärt Ekaterina Kohnovich, die viele bpa-Kunden mit Gebäudeversicherungen betreut:
1. Gebäudeversicherung mit fixer Versicherungssumme
Bei einer fest vereinbarten Versicherungssumme sollte der Vermieter bzw. Hausverwalter sie alle 3-5 Jahre mit Hilfe seines Versicherungsmaklers überprüfen. In komplexen Fällen oder bei einem größeren Portfolio macht es gegebenenfalls Sinn, hierfür einen Gutachter einzuschalten. Ist der Immobilienwert deutlich gestiegen, muss die Versicherungssumme entsprechend erhöht werden.
2. Gleitender Neuwert vereinbart (Versicherungswert 1914)
Die Deckungssumme wird automatisch jedes Jahr anhand des Baupreisindexes angepasst. Dabei gewährt der Versicherer einen sogenannten Unterversicherungsverzicht: Sollte der tatsächliche Wert höher liegen, so zahlt er dennoch die volle Schadenssumme. Aber Achtung: Dies gilt nur, wenn der Versicherte seinen Meldepflichten nachgekommen ist und sämtliche Um- oder Anbaumaßnahmen rechtzeitig mitgeteilt hat. Wesentliche Änderungen sind beispielsweise der Einbau einer Fußbodenheizung, die Erneuerung des Fußbodens mit höherwertigerem Belag, der Anbau eines Wintergartens oder der Ausbau des Dachgeschosses.
3. Versicherung nach Quadratmetern
Dies ist die einfachste Lösung: Wird die Wohngebäudeversicherung nach Quadratmetern berechnet, entfällt die Wertermittlung komplett. Der Vermieter bzw. Hausverwalter muss demnach den Versicherer nur informieren, wenn sich durch einen Aus- oder Rückbau die Quadratmeterzahl ändert.
Wohngebäude-Rahmenvertrag: Für Immobilienunternehmen und Hausverwalter mit diversen Objekten im Bestand ist ein Rahmenvertrag besonders attraktiv. Dieser bietet umfangreichen Versicherungsschutz für sämtliche Gebäude, dank der Bündelung meist zu günstigen Sonderkonditionen. Zudem minimiert sich der Verwaltungsaufwand, da nur ein Vertrag notwendig ist und sich ein zentraler Ansprechpartner um alle Belange kümmert.
Gebäudeversicherung: Was tun im Schadenfall?
Für den Fall, dass es zu Schäden kommt, gibt Versicherungsexpertin Kohnovich Immobilienbesitzern einige Tipps an die Hand:
- Fotos machen, um den Schaden zu dokumentieren. Dies ist bei jeder Ursache empfehlenswert.
- Beschädigte Sachen oder Teile vorerst nicht entsorgen, falls ein Gutachter kommen soll, um Schadensursache oder -höhe festzustellen.
- Möglichst die Freigabe des Versicherers abwarten, bevor mit Reparaturen begonnen wird. Ausnahmen sind selbstverständlich Notreparaturen, um den Schaden einzugrenzen.
- Anzeige erstatten, falls die Schäden durch Vandalismus verursacht wurden. Eine Anzeige bei der Polizei (in den meisten Fällen „gegen Unbekannt“) ist in diesem Fall Voraussetzung für den Versicherungsanspruch.
Neben der Gebäudeversicherung benötigen Vermieter außerdem eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Diese versichert nicht Schäden am Gebäude selbst, sondern springt ein, wenn Dritte im Zusammenhang mit der Immobilie einen Schaden erleiden – wenn zum Beispiel herabfallende Dachziegel ein Auto beschädigen, ein Passant im Winter auf dem glatten Gehweg ausrutscht oder wenn bei Sturm ein Baum aufs Nachbargebäude stürzt.